LA OFERTA REAL Y EL DEPÓSITO
DE LA COSA DEBIDA
Sobre
el inmueble
Si usted es el dueño del
inmueble y desea venderlo no le conviene firmar un contrato con opción de
compra. Asimismo, si usted desea comprar y tiene la totalidad del precio, no le
beneficia dar arras. A continuación las razones y fundamentos jurídicos de estas
afirmaciones a raíz de varios casos derivados de nuestro ejercicio profesional.
El
contrato con opción de compra
El contrato con opción de
compra relativo a un bien inmueble (casa, apartamento o terreno) aprovecha al
comprador que no tiene el dinero completo para pagar el precio de venta fijado.
Este requiere que el banco u otra institución crediticia, apruebe el crédito
para esa compra. Así, el comprador optante le plantea al propietario que acepte
un adelanto del precio (arras), el cual será imputado al saldo deudor. De
manera que el riesgo lo sufre el comprador, ya que si luego el banco se retrasa
o no aprueba el crédito, el dueño vendedor se queda con el dinero recibido en
arras y podrá vender el inmueble a otra persona interesada.
Alegaciones
del optante
De ocurrir lo anterior, el
optante incumplidor contratará un abogado para ejercer acciones. Observamos con
frecuencia que el optante alega que el contraventor del contrato con opción de
compra no fue él, sino el vendedor. En efecto, aducirá que venció el lapso y
llegó el día para la firma del contrato de compraventa en el Registro
Inmobiliario y, el dueño se negó a firmar el traspaso de la propiedad. Lo
demandará por la presunta comisión del delito de estafa. Por ello, sostenemos
que el vendedor (dueño del inmueble) debe firmar la venta de forma directa en
el Registro Público Inmobiliario y recibir allí, el precio total de la venta:
sin arras.
Redacción
del documento
El contrato con opción de
compraventa sobre un inmueble, exige ser bien redactado. Nuestro más Alto
Tribunal de Justicia (TSJ) ha decidido que si del contrato derivan obligaciones
para las partes intervinientes, no se trata de una opción de compraventa, sino
de un verdadero contrato de venta. ¿Qué significa esto? Quiere decir que el vendedor
promitente dejó de ser el propietario del inmueble: desde el día que firmó la
opción con arras.
El nuevo dueño es el optante comprador, quien pasa a serlo, a
cambio de haber entregado sólo parte del precio de la venta, léase, las arras.
El contrato con opción de compraventa de un inmueble debe ser revisado por
abogados expertos en el área del Derecho Mercantil. La persona que entrega las
arras (optante comprador) siempre queda expuesta a que el propietario vendedor
se niegue a firmar la venta definitiva en el Registro Inmobiliario.
La
compraventa de un inmueble (quinta, apartamento o terreno) y la conveniencia de
firmar una opción de compra, en cuanto a la protección de nuestros derechos
depende de la posición que se ocupe: vendedor o comprador. Como aporte
afirmamos: si usted es el dueño del inmueble y desea venderlo, no firme una
opción de compraventa, acuda a su abogado de confianza para que le explique las
bondades y beneficios de suscribir un contrato de venta de forma directa ante
la oficina de Registro Inmobiliario sin riesgo alguno.
Las estafas
inmobiliarias ocurren cuando el vendedor se obliga a entregar el inmueble para
una fecha determinada y no lo hace, esto genera además daños y perjuicios al
comprador. La víctima podrá ejercer acciones penales ante el Ministerio Público
y el CICPC.
Presidente Asociación
Americana de Abogados
www.protejase.com.ve
asomivis@gmail.com
Requisitos
de la oferta
- 1. Depósito de la cosa debida
- 2. Juez competente
- 3. Contenido del acta
- 4. Entrega de un objeto determinado. Caso contemplado en el Art. 1.313 CCV
Cuando el acreedor se niega
a recibir el pago, el deudor puede obtener su liberación mediante el
procedimiento de la oferta real y subsiguiente depósito de la cosa debida. Ello
es lógico si se considera que el pago no es sólo una obligación del deudor,
sino que también constituye un derecho del mismo, pues tiene legítimo interés
en quedar liberado.
La oferta de pago, mejor
conocida por oferta real de pago, y el subsiguiente depósito, no son necesarias
en rigor para hacer incurrir en mora accediendo al acreedor, ni tampoco para
evitar los efectos de la mora sol vendí, pero sí son indispensables en aquellas
situaciones en las cuales el deudor pretenda liberarse.
Nuestro Código Civil no
manifiesta en forma expresa en cuáles obligaciones puede liberarse el deudor,
pero analizando atentamente se desprende que distingue:
La oferta de pago de
obligaciones pecuniarias
La oferta de pago de
obligaciones que tiene por objeto una cosa mueble debida que consiste en la
entrega de un cuerpo determinado o in genere.
Oferta de pago de
obligaciones que tienen por objeto un inmueble por su naturaleza o destinación.
Para la oferta de pago de
obligaciones de hacer distintas a la entrega de una cosa, el CCV no trae
disposición expresa alguna, y por lo tanto deberán aplicarse las normas
correspondientes, adaptándolas a la naturaleza de la prestación, en caso de ser
ello posible.
La oferta de pago y depósito
resulta imposible tratándose de una obligación de no hacer, por su
característica de ser una mera abstención, un hecho negativo.
Requisitos de la oferta
La doctrina y la legislación
distingue entre las formalidades de la oferta real de pago, las formalidades
intrínsecas o condiciones que debe reunir (Art. 1.307 CCV), de las formalidades
extrínsecas o requisitos de naturaleza fundamentalmente procesal.
Formalidades intrínsecas
Que la oferta real se haga
al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquel que tenga facultad de recibir
por él.
Que se haga por persona
capaz de pagar.
Que comprenda la suma íntegra
u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y
una cantidad para los ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento. El
deudor pondrá a disposición del Tribunal para las ofrezca al acreedor, las
cosas que le ofrece. Tratándose de obligaciones pecuniarias, la entrega puede
suplirse con la certificación del depósito hecho a favor del Tribunal en un
banco de la localidad (Art. 820 CPC).
Que el plazo fijado para el
cumplimiento de la obligación esté vencido, si se ha estipulado en interés del
acreedor.
Si se trata de una
condición, ésta debe haberse cumplido.
Que la oferta se efectúe en
el lugar convenido para el pago, y si no hay lugar escogido por las partes, la
oferta debe hacerse a la persona del acreedor o en su domicilio, o en lugar
estipulado por el contrato.
Formalidades extrínsecas
Como formalidades
extrínsecas, las leyes señalan algunas de naturaleza externa en el propio CCV,
tal como la referida en el ordinal 7º del Art. 1.307 CCV, relativa a que la
oferta real debe ser efectuada por intermedio de un juez, y la verificación de
diligencias, actas y notificaciones contempladas en los Arts. 819 al 828 CPC.
Depósito de la cosa debida
El procedimiento de
liberación comienza con la oferta real de pago y culmina con el depósito, de
modo que aquélla sin éste no produce por regla general ningún efecto.
El depósito, al contrario de
oferta, no requiere ser autorizado por el juez (Art. 1.308 CCV, párrafo 1º).
Requisitos
del depósito
Artículo 1.291.- El deudor
no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque
ésta fuere divisible.
El Art. 1.308 CCV establece
como requisitos:
1. El depósito debe estar
precedido de un requerimiento hecho al acreedor con la indicación del día, hora
y lugar en que la cosa ofrecida se depositará.
2. Que el deudor se haya
desprendido de la posesión de la cosa ofrecida,
3. consignándola con los
intereses corridos hasta el día del depósito, en el lugar indicado por la ley
para recibir tales depósitos.
4. Que se levante un acta
por el juez, en la cual se indique la especie de las cosas ofrecidas, la no
aceptación por parte del acreedor o su no comparecencia, y el depósito.
5. Que si el acreedor no ha
comparecido, se le notifique el acto del depósito, con la intimación de tomar
la cosa depositada.
6. Las formalidades
procesales pautadas en los artículos 823 y 824 CPC.
Juez competente
La oferta real se hará por
intermedio de cualquier Juez territorial del lugar convenido para el pago y
cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, en el domicilio
o residencia del acreedor o en el lugar escogido para la ejecución del
contrato.
Contenido
del escrito de oferta real
El escrito de la oferta
deberá contener:
El nombre, apellido y
domicilio del acreedor.
La descripción de la
obligación que origina la oferta y la causa o razón del ofrecimiento.
La especificación de las
cosas que se ofrezcan.
Traslado
del juez
El Tribunal se trasladará al
lugar donde deba hacerse la oferta y entregará las cosas al acreedor que sea
capaz de exigir o a aquel que tenga facultad de recibir por él.
Contenido del acta
Del ofrecimiento se
levantará un acta que contendrá:
1. La indicación de la hora,
día, mes, año y lugar en que se ha hecho la oferta.
2. El nombre, apellido y
domicilio del deudor u oferente y del acreedor a quien se ha hecho la oferta o
de la persona con facultad para recibir por el que haya recibido las cosas o se
hubiere negado a recibirlas.
3. Una descripción exacta de
las cosas, valores o dinero ofrecido.
4. La respuesta del
acreedor, su aceptación o negativa a recibir la oferta y las razones por las
cuales se niega a recibirla, si tal fuere el caso.
5. En caso de aceptación de
la oferta, la mención del pago o de la entrega de la cosa y en ambos casos, el
otorgamiento del recibo.
6. El acta será suscrita por
el Juez, el Secretario y quienes hayan intervenido.
Caso
de no estar presente el acreedor. Entrega de copia certificada del acta
Cuando el acreedor no esté
presente en el acto, ni la persona que tenga facultad para recibir por él, o si
ésta se negare a recibir las cosas, el Secretario dejará copia del acta
levantada conforme al artículo anterior, en manos de la persona notificada de
la misión del Tribunal, haciendo saber al acreedor que si dentro del plazo de
tres días no hubiere aceptado la oferta, se procederá al depósito de la cosa
ofrecida. De esa entrega se dejará constancia en el expediente. Si el acreedor
hubiere estado presente en el acto de la oferta, se tendrá a derecho para la
secuela del procedimiento.
Lapso
para ordenar el depósito
El tercer día siguiente a
aquel en que se haya efectuado la oferta, si el acreedor hubiere estado
presente en el acto, o a aquel en que se hubiere entregado la copia del acta a
la persona por cuyo intermedio se le hizo, el Tribunal ordenará el depósito de
la cosa, valores o dinero ofrecido. Si se tratare de dinero, el depósito se
efectuará en un Banco, quien tendrá la obligación de recibirlo sin cobrar
emolumentos por su custodia; pero si el deudor u oferente presentare al Tribunal
constancia de un Banco que esté dispuesto a recibirlo mediante el pago de
intereses, el Tribunal verificará el depósito en éste. Los intereses devengados
por el dinero depositado pertenecerán a la parte a quien en definitiva el
Tribunal lo reintegre.
Citación
del acreedor
Inmediatamente después de
haber ordenado el Tribunal el depósito de la cosa, valores o dinero ofrecidos,
ordenará la citación del acreedor para que comparezca dentro de los tres días
siguientes a su citación y a cualquier hora de las fijadas en la tablilla a que
se refiere el Artículo 192, a exponer las razones y alegatos que considere
conveniente hacer contra la validez de la oferta y del depósito efectuados.
Lapso
probatorio
Vencido el lapso
anteriormente mencionado, haya expuesto o no el acreedor las razones y alegatos
conducentes, la causa quedará abierta a pruebas por diez días para que las
partes interesadas promuevan y evacuen las que consideren pertinentes.
Decisión
judicial y sus consecuencias
Expirado el término de
pruebas, el Juez decidirá sobre la procedencia o improcedencia de la oferta y
del depósito, dentro del plazo de diez días.
Si el Juez declarare válidas
la oferta y el depósito, quedará libertado el deudor desde el día del depósito.
En la condena en costas se incluirán los gastos ocasionados por el
procedimiento de oferta y depósito. En la sentencia el Tribunal hará
determinación expresa asignando los intereses devengados por las cantidades de
dinero que hayan sido depositadas, a quien corresponda.
Retiro
o aceptación de la cosa ofrecida
Hasta el día en que se dicte
la sentencia sobre validez o nulidad de la oferta y del depósito, el deudor
podrá retirar la cosa ofrecida, y el acreedor podrá aceptarla.
En este último caso el
acreedor, deberá hacer constar su aceptación en el expediente, con lo cual
quedará terminado el procedimiento, y el Juez ordenará al depositario la
entrega de la cosa ofrecida, del recibo de la cual quedará constancia en autos.
En
caso de embargo de la cosa ofrecida
Si durante el procedimiento
sobre validez o nulidad de la oferta se embargare la cosa ofrecida por acciones
dirigidas contra el deudor o el acreedor, el efecto de la medida quedará en
suspenso hasta que se declare la validez o nulidad del ofrecimiento.
Entrega de un objeto
determinado. Caso contemplado en el Art. 1.313 C.C.V
El Art. 1.313 CCV establece
que cuando se trata de una cosa cierta mueble y determinada o in genere, que
debe entregarse en el lugar donde se encuentra, el deudor no tiene necesidad de
trasladarla en el acto de la oferta, sino que le bastará con ponerla a
disposición del Tribunal y requerir al acreedor para que la tome, y si pese al
requerimiento el acreedor no la toma, el deudor puede por intermedio del
tribunal hacerla depositar en otro lugar.
Si la cosa debe entregarse en
un lugar distinto de aquel donde se encuentra, el deudor deberá transportarla
al lugar donde deba ser entregada y procederá al requerimiento y subsiguiente
depósito en caso de que el acreedor no la tome.
Leer más:
http://www.monografias.com/trabajos94/oferta-real-del-deposito/oferta-real-del-deposito.shtml#ixzz2YE3pu3oV
Código Civil
4º. De la Oferta de Pago y
del Depósito
Artículo 1.306.- Cuando el
acreedor rehúsa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por
medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida.
Los intereses dejan de
correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada
queda a riesgo y peligro del acreedor.
Artículo 1.307.- Para que el
ofrecimiento real sea válido es necesario:
1º Que se haga al acreedor
que sea capaz de exigir, o a aquél que tenga facultad de recibir por él.
2º Que se haga por persona
capaz de pagar.
3º Que comprenda la suma
íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos
líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier
suplemento.
4º Que el plazo esté vencido
si se ha estipulado en favor del acreedor.
5º Que se haya cumplido la
condición bajo la cual se ha contraído la deuda.
6º Que el ofrecimiento se
haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial
respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su
domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.
7º Que el ofrecimiento se
haga por ministerio del Juez.
Artículo 1.308.- Para la
validez del depósito no es necesario que sea autorizado por el Juez; basta para
ello:
1º Que lo haya precedido un
requerimiento hecho al acreedor, que contenga la indicación del día, hora y
lugar en que la cosa ofrecida se depositará.
2º Que el deudor se haya
desprendido de la posesión de la cosa ofrecida, consignándola, con los
intereses corridos hasta el día del depósito, en el lugar indicado por la Ley
para recibir tales depósitos.
3º Que se levante un acta,
por el Juez, en la cual se indique la especie de las cosas ofrecidas, la no
aceptación por parte del acreedor o su no comparecencia, y en fin, el depósito.
4º Que cuando el acreedor no
haya comparecido, se le notifique el acto del depósito, con la intimación de
tomar la cosa depositada.
Artículo 1.309.- Los gastos
del ofrecimiento real y del depósito, si estos actos fueren válidos, son de
cargo del acreedor.
Artículo 1.310.- Mientras el
acreedor no haya aceptado el depósito, el deudor podrá retirarlo; y si lo
retira, sus codeudores y sus fiadores no se libertan de la obligación.
Artículo 1.311.- Cuando el
deudor ha obtenido una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, la cual
haya declarado buenos y válidos la oferta y el depósito, no puede, ni aun con
el consentimiento del acreedor, retirar el depósito en perjuicio de sus codeudores
o de sus fiadores.
Artículo 1.312.- El acreedor
que ha consentido en que el deudor retire el depósito, después que éste ha sido
declarado válido por una sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, no
puede prevalerse, para el pago de su crédito, de los privilegios e hipotecas
que lo garantizaban.
Artículo 1.313.- Si la cosa
debida es un objeto determinado que debe entregarse en el lugar donde se
encuentra, el deudor requerirá al acreedor para que la tome. Hecho este requerimiento,
si el acreedor no toma la cosa, el deudor puede hacerla depositar por medio del
Tribunal en otro lugar.
Si el objeto de la deuda es
un inmueble por su naturaleza o por su destinación, el deudor puede, después de
requerir al acreedor para que tome posesión de aquéllos, obtener del Juez que
nombre un depositario.
Las disposiciones de los
artículos 1.309, 1.310, 1311 y 1.312, son aplicables a los casos previstos en
este artículo.
Código de Procedimiento
Civil
TITULO VIII
DE LA OFERTA Y DEL DEPÓSITO
Artículo 819.- La oferta
real se hará por intermedio de cualquier Juez territorial del lugar convenido
para el pago y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago,
en el domicilio o residencia del acreedor o en el lugar escogido para la
ejecución del contrato. El escrito de la oferta deberá contener:
1° El nombre, apellido y
domicilio del acreedor.
2º La descripción de la
obligación que origina la oferta y la causa o razón del ofrecimiento.
3° La especificación de las
cosas que se ofrezcan.
Artículo 820.- El deudor u
oferente pondrá a la disposición del Tribunal para que las ofrezca al acreedor,
las cosas que le ofrece. En el caso de tratarse de cantidades de dinero la
entrega podrá suplirse con la certificación del depósito hecho a favor del
Tribunal en un banco de la localidad.
Artículo 821.- El Tribunal
se trasladará al lugar donde deba hacerse la oferta y entregará las cosas al
acreedor que sea capaz de exigir o a aquel que tenga facultad de recibir por
él.
Del ofrecimiento se
levantará un acta que contendrá:
1º La indicación de la hora,
día, mes, año y lugar en que se ha hecho la oferta.
2º El nombre, apellido y
domicilio del deudor u oferente y del acreedor a quien se ha hecho la oferta o
de la persona con facultad para recibir por el que haya recibido las cosas o se
hubiere negado a recibirlas.
3º Una descripción exacta de
las cosas, valores o dinero ofrecido.
4º La respuesta del
acreedor, su aceptación o negativa a recibir la oferta y las razones por las
cuales se niega a recibirla, si tal fuere el caso.
5º En caso de aceptación de
la oferta, la mención del pago o de la entrega de la
cosa y en ambos casos, el otorgamiento del
recibo.
6° El acta será suscrita por
el Juez, el Secretario y quienes hayan intervenido.
Artículo 822.- Cuando el
acreedor no esté presente en el acto, ni la persona que tenga facultad para
recibir por él, o si ésta se negare a recibir las cosas, el Secretario dejará
copia del acta levantada conforme al artículo anterior, en manos de la persona
notificada de la misión del Tribunal, haciendo saber al acreedor que si dentro
del plazo de tres días no hubiere aceptado la oferta, se procederá al depósito
de la cosa ofrecida. De esa entrega se dejará constancia en el expediente. Si
el acreedor hubiere estado presente en el acto de la oferta, se tendrá a
derecho para la secuela del procedimiento.
Artículo 823.- El tercer día
siguiente a aquel en que se haya efectuado la oferta, si el acreedor hubiere
estado presente en el acto, o a aquel en que se hubiere entregado la copia del
acta a la persona por cuyo intermedio se le hizo, el Tribunal ordenará el
depósito de la cosa, valores o dinero ofrecido. Si se tratare de dinero, el
depósito se efectuará en un Banco, quien tendrá la obligación de recibirlo sin
cobrar emolumentos por su custodia; pero si el deudor u oferente presentare al
Tribunal constancia de un Banco que esté dispuesto a recibirlo mediante el pago
de intereses, el Tribunal verificará el depósito en éste. Los intereses
devengados por el dinero depositado pertenecerán a la parte a quien en
definitiva el Tribunal lo reintegre.
Artículo 824.-
Inmediatamente después de haber ordenado el Tribunal el depósito de la cosa,
valores o dinero ofrecidos, ordenará la citación del acreedor para que
comparezca dentro de los tres días siguientes a su citación y a cualquier hora
de las fijadas en la tablilla a que se refiere el Artículo 192, a exponer las
razones y alegatos que considere conveniente hacer contra la validez de la
oferta y del depósito efectuados. Vencido este lapso, haya expuesto o no el
acreedor las razones y alegatos conducentes, la causa quedará abierta a pruebas
por diez días para que las partes interesadas promuevan y evacuen las que
consideren pertinentes.
Artículo 825.- Expirado el
término de pruebas, el Juez decidirá sobre la procedencia o improcedencia de la
oferta y del depósito, dentro del plazo de diez días.
Si el Juez declarare válidas
la oferta y el depósito, quedará libertado el deudor desde el día del depósito.
En la condena en costas se incluirán los gastos ocasionados por el
procedimiento de oferta y depósito. En la sentencia el Tribunal hará
determinación expresa asignando los intereses devengados por las cantidades de
dinero que hayan sido depositadas, a quien corresponda.
Artículo 826.- Hasta el día
en que se dicte la sentencia sobre validez o nulidad de la oferta y del
depósito, el deudor podrá retirar la cosa ofrecida, y el acreedor podrá
aceptarla.
En este último caso el
acreedor, deberá hacer constar su aceptación en el expediente, con lo cual
quedará terminado el procedimiento, y el Juez ordenará al depositario la
entrega de la cosa ofrecida, del recibo de la cual quedará constancia en autos.
Artículo 827.- Si durante el
procedimiento sobre validez o nulidad de la oferta se embargare la cosa
ofrecida por acciones dirigidas contra el deudor o el acreedor, el efecto de la
medida quedará en suspenso hasta que se declare la validez o nulidad del
ofrecimiento.
Artículo 828.- En el caso
del artículo 1.313 del Código Civil, se observarán las reglas establecidas en
dicho artículo, y en los artículos anteriores en cuanto sean aplicables.
REFERENCIA
CODIGO CIVIL VENEZOLANO,
Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982.
CODIGO DE PROCEDIMIENTO
CIVIL, Gaceta Oficial N° 4.209
Extraordinaria de fecha 18 de septiembre de 1990.
http://www.monografias.com/trabajos94/oferta-real-del-deposito/oferta-real-del-deposito.shtml
http://www.tusmetros.com/site/p_contenido.php?id_sec=6&id_subsec=17&tipo=1
MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ
| EL UNIVERSAL, domingo 18 de marzo de
2012 03:04 PM
CRUZ FUENTES
TELÉFONOS: 0424-9488249, 0426-2287165
CORREO: KRUZFUENTESABOGADO@HOTMAIL.COM
KRUAFUENTES9@GMAIL.COM
CIUDAD GUAYANA, ESTADO BOLÍVAR, VENEZUELA
